Projet de bail ou promesse
Destination autorisée, charges, travaux à la charge du preneur, durée et conditions suspensives.
Offre d'entrée
Audit du local avant engagement
Avant de signer un bail commercial ou une promesse d'achat, nous analysons la compatibilité du local avec votre activité, sa capacité potentielle, les principales contraintes réglementaires et les travaux susceptibles d'être nécessaires.
- Analyse documentaire
- Visite technique selon l'offre
- Points bloquants identifiés
- Avis de faisabilité assorti de réserves
Livrables possibles
Ce que vous recevez
Le périmètre exact est ajusté selon les documents disponibles et le niveau d'avancement du projet.
- Analyse des documents transmis
- Visite du local en option ou incluse selon l'offre
- Identification des points bloquants
- Premières hypothèses d'implantation
- Estimation initiale du budget
- Liste des vérifications et conditions suspensives à prévoir
- Avis de faisabilité assorti de réserves
L'étude ne vaut pas autorisation administrative et reste conditionnée aux décisions des administrations, organismes de contrôle, bailleurs et copropriétés compétents.
Documents utiles
Ce que nous demandons pour démarrer
Plus les documents sont complets, plus l'analyse est précise. En leur absence, l'audit reste possible mais les réserves sont plus nombreuses.
Plans du local
Plans existants, coupes, hauteurs, position des poteaux et des réseaux si disponibles.
Règlement de copropriété
Activités autorisées, nuisances, horaires, usage des parties communes et modifications de façade.
Photographies
Vues intérieures et extérieures, sorties existantes, locaux techniques et sanitaires.
Historique du local
Usage précédent, autorisations obtenues, éventuels procès-verbaux ou rapports de contrôle.
Programme envisagé
Concept, tranches d'âge, restauration, anniversaires, capacité et amplitude d'ouverture souhaitées.
Ce que nous regardons
Les points examinés sur le local
Surface exploitable
La surface réellement utilisable pour le jeu, une fois déduits circulations, sanitaires, locaux techniques, poteaux et zones sous faible hauteur.
Dégagements
Nombre, largeur et position des sorties existantes, et possibilité d'en créer, qui conditionnent l'effectif envisageable.
Accessibilité
Entrée depuis la voie publique, niveaux, cheminements et sanitaires : travaux probables ou besoin d'une demande de dérogation.
Ventilation et extraction
Capacité à renouveler l'air d'un volume très fréquenté et, si une cuisine est prévue, à créer une extraction avec l'accord nécessaire.
Acoustique
Volume, matériaux et voisinage : risque de réverbération dans la salle et de nuisances pour les occupants voisins.
Structure et hauteur libre
Hauteur sous poutres et gaines, portées, poteaux et capacité à recevoir des structures de jeux ancrées.
Décider avec méthode
Un avis argumenté, y compris lorsqu'il est négatif
Un avis défavorable sur un local évite un engagement coûteux. Lorsque l'audit conclut à une incompatibilité ou à des travaux disproportionnés, nous l'expliquons clairement et indiquons les caractéristiques à rechercher pour un local alternatif.
Lorsque le local est adapté, nous listons les vérifications restantes et les conditions suspensives à prévoir au bail avant signature. Le contenu précis des livrables (note, plans, visite) est fixé dans la mission contractuelle.
Rôles
Ce qui relève de l'architecte, et ce qui n'en relève pas
L'audit est une analyse d'architecte. Il ne remplace pas l'avis d'un bureau de contrôle, les calculs d'un bureau d'études technique, la documentation d'un fournisseur de jeux, ni la décision des autorités compétentes. Il identifie au contraire les points sur lesquels ces intervenants devront être consultés.
Après l'audit
Les suites possibles selon le résultat
- Approfondir avec une étude de faisabilité
Implantation, capacité et estimation par postes une fois le local jugé compatible.
- Passer à la conception et aux dossiers
Plans, autorisations de travaux, consultation des entreprises et suivi de chantier.
- Cas d'un café familial
L'extraction de cuisine et la copropriété sont souvent les points à vérifier en priorité.
- Guide : préparer le budget par postes
Anticiper les familles de dépenses avant de négocier le bail.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande souvent
En croisant les documents disponibles (bail, plans, règlement de copropriété, diagnostics) avec une visite technique. Nous examinons la destination, les dégagements, l'accessibilité, la hauteur libre, la structure, les réseaux et l'acoustique afin d'identifier les points bloquants et les travaux probables.
C'est possible, mais cela expose à un risque. Nous recommandons d'obtenir au minimum un avis de faisabilité avant signature, et de prévoir des conditions suspensives liées aux autorisations et aux vérifications techniques restant à mener.
Selon le projet : autorisation de travaux ERP intégrant les volets accessibilité et sécurité incendie, déclaration préalable ou permis de construire en cas de modification de façade ou de surface, autorisation d'enseigne, et le cas échéant des démarches spécifiques à la restauration ou à la petite enfance. Les décisions relèvent des autorités compétentes.
Le classement dépend du type d'activité et de l'effectif susceptible d'être admis, calculé selon les règles applicables et l'aménagement retenu. Il est déterminé au cours de l'étude, puis confirmé dans le cadre de l'instruction du dossier.
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