Destination et usage autorisés
Nature de la destination du bâtiment, usage prévu au bail et compatibilité avec un établissement recevant du public.
Étude de faisabilité
Savoir ce que votre local peut réellement accueillir
L'étude de faisabilité transforme une intuition en programme vérifiable : surfaces exploitables, capacité, contraintes réglementaires et budget probable des travaux.
- Relevé et plans d'implantation
- Capacité et flux
- Orientations réglementaires
- Estimation budgétaire initiale
En bref
Les trois questions auxquelles répond l'étude
Le programme envisagé tient-il dans ce local ? À quelles conditions techniques et réglementaires ? Pour quel ordre de budget, poste par poste ? L'étude de faisabilité répond à ces trois questions avec des hypothèses écrites, avant que vous engagiez la conception ou les travaux.
| Audit avant prise à bail | Étude de faisabilité | |
|---|---|---|
| Moment | Avant de signer un bail ou une promesse | Local identifié ou déjà disponible |
| Question | Ce local présente-t-il des points bloquants ? | Quel programme, quelle capacité, quel budget par postes ? |
| Profondeur | Analyse documentaire et visite selon l'offre | Relevé, hypothèses d'implantation, analyse des flux |
| Livrable | Avis assorti de réserves | Dossier de décision : plans, contraintes, estimation |
- Audit du local avant engagement
Si le bail n'est pas encore signé, commencer par repérer les points bloquants.
- Guide : structurer un budget par postes
Bâtiment, jeux, études et exploitation : ce que couvre chaque famille de postes.
Contenu de la mission
Ce que l'étude examine
L'étude croise votre programme d'exploitation avec les caractéristiques réelles du local et les règles applicables aux établissements recevant du public.
- Relevé du local et vérification des surfaces exploitables
- Hypothèses d'implantation : accueil, jeux, restauration, anniversaires, sanitaires, locaux techniques
- Analyse des flux enfants, parents, personnel et livraisons
- Estimation de la capacité d'accueil envisageable
- Premières orientations en matière d'accessibilité et de sécurité incendie
- Identification des travaux techniques probables
- Estimation budgétaire initiale par postes
- Liste des vérifications complémentaires à mener
Points de vigilance
Les sujets qui font basculer un projet
Ces éléments conditionnent la faisabilité, la capacité et le budget. Ils sont examinés systématiquement.
Règlement de copropriété
Activités autorisées, nuisances, horaires, parties communes, sorties et modifications de façade.
Capacité d'accueil
Effectif susceptible d'être admis selon les surfaces, l'aménagement et les dégagements disponibles.
Dégagements et issues de secours
Nombre, largeur et répartition des sorties, distances à parcourir, enfouissements et niveaux desservis.
Accessibilité PMR
Cheminements, portes, sanitaires adaptés, circulations verticales et usage par des familles avec poussettes.
Sécurité incendie
Classement de l'établissement, réaction au feu des aménagements, désenfumage, alarme et moyens de secours.
Hauteur libre et structure
Hauteur sous plafond utile, poteaux, portées, réservations, charges admissibles au sol et en toiture.
Ventilation, chauffage, confort d'été
Renouvellement d'air, surchauffe en période chaude, positions des équipements et consommations.
Acoustique
Réverbération intérieure, isolement vis-à-vis des voisins et traitement des zones de forte activité.
Pièces à réunir
Ce qu'il faut transmettre pour démarrer l'étude
L'étude peut commencer avec un dossier incomplet ; chaque pièce manquante est alors signalée comme une réserve.
- Plans existants, coupes et hauteurs, même anciens
- Projet de bail ou titre de propriété, et règlement de copropriété
- Historique du local et autorisations antérieures connues
- Photographies des accès, façades, locaux techniques et sanitaires
- Programme envisagé : âges accueillis, restauration, anniversaires, horaires
- Enveloppe budgétaire et calendrier souhaités, même indicatifs
Méthode d'analyse
Surface exploitable, dégagements, accessibilité, ventilation, acoustique
Nous partons de la surface réellement exploitable, une fois déduits circulations, sanitaires, locaux techniques et zones inutilisables. Les dégagements existants et possibles sont analysés, car ils conditionnent l'effectif envisageable. L'accessibilité est vérifiée de l'entrée jusqu'aux sanitaires.
Côté technique, nous examinons la possibilité de ventiler un volume fortement fréquenté, d'extraire une cuisine si elle est prévue, et de traiter l'acoustique. Ces sujets se chiffrent tôt : ils pèsent souvent plus lourd que la décoration.
Livrables et suites
Un document de décision
À l'issue de l'étude, vous disposez d'un dossier réunissant plans d'implantation, analyse des contraintes, hypothèses de capacité et estimation budgétaire, ainsi que la liste des points à instruire avant de poursuivre. Le contenu exact des livrables est fixé dans la mission contractuelle.
Ce dossier sert de base à la conception architecturale, aux dossiers réglementaires et à la consultation des entreprises. Les estimations dépendent du programme retenu, de l'état du local et des investigations disponibles à ce stade.
L'étude ne vaut pas autorisation administrative et reste conditionnée aux décisions des administrations, organismes de contrôle, bailleurs et copropriétés compétents.
Périmètres
Ce que l'étude ne remplace pas
Fournisseur de jeux
Il conçoit et installe les équipements et en fournit la documentation ; l'étude intègre ses contraintes d'implantation sans se substituer à lui.
Bureaux d'études techniques
Ils dimensionnent structure, fluides ou acoustique lorsque le projet l'exige, souvent à l'étape suivante.
Bureau de contrôle
Lorsqu'il est missionné, il rend un avis indépendant sur les points de sa mission.
Autorités compétentes
Elles instruisent les demandes d'autorisation et décident. L'étude prépare le dossier, elle ne garantit pas son issue.
Questions fréquentes
Ce que l'on nous demande souvent
Il n'existe pas de surface minimale universelle. La surface utile dépend du concept, des tranches d'âge visées, de la présence d'une restauration, des salles d'anniversaire, des sanitaires, des locaux techniques et de la capacité que vous souhaitez exploiter. L'étude de faisabilité permet de vérifier ce que le local peut réellement accueillir.
En croisant les documents disponibles (bail, plans, règlement de copropriété, diagnostics) avec une visite technique. Nous examinons la destination, les dégagements, l'accessibilité, la hauteur libre, la structure, les réseaux et l'acoustique afin d'identifier les points bloquants et les travaux probables.
C'est possible, mais cela expose à un risque. Nous recommandons d'obtenir au minimum un avis de faisabilité avant signature, et de prévoir des conditions suspensives liées aux autorisations et aux vérifications techniques restant à mener.
Selon le projet : autorisation de travaux ERP intégrant les volets accessibilité et sécurité incendie, déclaration préalable ou permis de construire en cas de modification de façade ou de surface, autorisation d'enseigne, et le cas échéant des démarches spécifiques à la restauration ou à la petite enfance. Les décisions relèvent des autorités compétentes.
Le classement dépend du type d'activité et de l'effectif susceptible d'être admis, calculé selon les règles applicables et l'aménagement retenu. Il est déterminé au cours de l'étude, puis confirmé dans le cadre de l'instruction du dossier.
La capacité résulte des surfaces exploitables, de l'aménagement, des dégagements disponibles, des sanitaires et du mode d'exploitation. Elle est estimée pendant l'étude, puis validée dans le cadre du dossier réglementaire.
Aller plus loin
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